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空家問題とは?空家の危険性と対策

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空家問題とは?空家の危険性と対策

空家問題って何??
全国的に空き家が急増しており、2015年5月に「空家対策特別措置法」という法律が施工されました。
なぜ空き家が問題視されるのでしょう?その理由は、、、


●建物の老朽化
長年放置されている建物は換気がされず、老朽化が進行しています。シロアリや雨漏れの放置などで害虫や異臭が発生し、近隣住民への被害が発生します。さらには地震による倒壊の恐れもあります。
昭和56年6月以前に建てられた建物を「旧耐震」、それ以降に建てられた建物を「新耐震」と呼びます。

 「旧耐震」→震度5程度で倒壊・崩壊しないという基準で建築
 「新耐震」→震度6強~7強の大規模地震で倒壊・崩壊しないという基準で建築

空家の多くが旧耐震の建物です。特に関西では気象庁により南海トラフ地震の発生が想定されています。
倒壊による物的・人的被害が発生した場合、所有者にとって大きな負担となります。


●放火による火災
不審者による放火が危険視されています。消防庁によると令和2年の火災は全国で34,602件発生しており、その内「放火・放火の疑い」による火災は4,020件(全体の11.6%)と火災発生原因の1位となり、決して他人事ではありません。空家は放火のターゲットになりやすく、注意が必要です。
また、空家の火災が発生して近隣に燃え移った場合、所有者の責任はどうなるのでしょうか?
失火法により、重過失があった場合は損害賠償責任を負うと規定されています。

「放火による火災」→重過失には問われない
「自然発火による火災」→重過失に問われる可能性あり

ただし、法的責任は問われなくても道義的な責任は別問題です。管理不十分で火災を防止出来なかった場合、被害に合われた近隣住民へのお詫びによる出費や社会的信用のダメージを負うことも考慮しないといけません。
火災保険に入っていれば安心というお声もありますが、空家の場合、保険に加入できる会社は限られています。加入している火災保険がお住まいしていた当時のままの場合、保険会社への確認、または空家として再加入する必要があります。


●環境の悪化
雑草や植栽が伸び放題で道路や隣地に越境していたり、ゴミなどが放置されていると景観の悪化にも繋がります。所有者にとっては何の影響もありませんが、近隣住民にとっては大問題です。仮に近隣住民が自宅を売却するとなった場合、見栄えの悪い空家が近くにあると資産価値を下げてしまうことにもなりかねません。


上記対策のため、「空家対策特別措置法」が制定されたのです。
それでは、「空家対策特別措置法」とはなんなのか
空家の活用や処分を後押しする法律で、行政が「特定空家」と認定した場合、所有者に対して


①助言または指導
②勧告→固定資産税等の住宅用地特例の除外
③命令→50万円以下の過料
④行政代執行→代執行に要する費用の徴収


を行うことができることになります。


【固定資産税等の住宅用地特例の除外とは】
いわゆるマイホームは特例としてマイホームが建っている土地に対する固定資産税が6分の1に減額されます。
(正確には、土地の評価額を6分の1にして固定資産税の課税額を決めるということです。年間の固定資産税課税額=評価額×1.4%)
その特例が除外されると固定資産税が大きく増額されます。(最高4.2倍、市町村により差があります)


国土交通省による「特定空家」に認定される基準は下記のとおりです。
① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態


空家の所有者の方々におかれましては、空家を放置しておくことにリスクがあることを把握し、空家の管理方法、活用方法についてご検討されることをおすすめいたします。


当社は吹田市と提携し、空家の活用のお手伝いをさせて頂いております。
●空家の管理(巡回・換気・簡易清掃・除草・庭木の確認・郵便物回収など)
●空家を収益物件として再生→空家をリフォームして賃貸物件として出し、客付けまでサポートしております。
●空家の売却(無料査定もさせて頂いております)
所有者様のご意向に沿い、上記のサービスを行っております。
吹田市だけでなく、箕面市、豊中市、摂津市、茨木市、高槻市、大阪市東淀川区など、北摂と、当社店舗所在地を中心とした範囲で広くサポートさせて頂いております。

余談ですが、
平成30年の大阪府による空家調査による、大阪府下の空家率は以下のとおりです。
1位 吹田市 住宅数210,910  空家数38,710 空家率18.4%
2位 岬町  住宅数8,030    空家数1,440   空家率17.9%
3位 門真市 住宅数68,960    空家数11,970 空家率17.4%
4位 大阪市 住宅数1,675,900 空家数286,100 空家率17.1%

なんと関西の「住みたい街ランキング2021」で2位の吹田市が大阪府下で一番空家率が高いのです。
住みたい人が多いということは物件が高く売れる時期ということにもなります。
ご売却をお考えの方はぜひお声かけ下さい。


 
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    2021-05-31
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    不動産の営業マンって一度問い合わせたら内見や契約をしつこく勧めてきそう…という印象をお持ちの方もいらっしゃるかと思います。そういう方もお気軽にストレスなくご相談できるよう、弊社では事務担当の女性スタッフが対応いたします◎ちなみに、このページ含め、物件の更新情報やコラムを作成している私(升一)です(*‘∀‘)

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    お店に直接電話って、結構勇気がいりますよね。メールをするにしても、何から書き始めたらいいの?どう書いたら伝わる?など、気になるポイントがたくさんです。一方でLINEは、普段からよく使う方も多く気軽にやり取りができるので、電話やメールに比べたらハードルはかなり低くなります◎

    ③お返事の催促、個人情報の入力なし!

    私自身、何度も内見を勧められて戸惑った経験があるので、お客様のペースに合わせて物件探しのお手伝いができるように努めます◎また、ご相談の時点でお客様の氏名・年齢・職業・年収などの個人情報を頂戴することもありません!住宅ローンのご相談など、場合によっては情報が必要になることもありますが、その時々に必要最低限の情報のみをお聞きします。

    ④ご相談内容に沿った提案のみ!

    例えば物件探しのご相談の場合、条件に合う物件のご提案のみさせていただきます。「契約までの手順はこうです!」「ローンについてお考えですか?」など、お客様が求める情報量を超えたご提案は一切いたしません。もちろん、やり取りが進む中で「これも知りたい」というご要望が出てきましたら、それに合わせて対応いたします◎

    ⑤連絡を取りたくないときは、ブロックするだけ!

    LINEは連絡を取るだけでなく、断つときも手軽です。「物件の購入を見送る」、「他社で契約を決めた」などの状況で、それを電話やメールで伝えるとなると、引き止められるかな…と少し気が引けますよね。そんなとき、LINEだとブロックするだけで連絡自体できなくなるので、精神的負担が軽減されます◎ただ、ブロックの前に一言だけ理由などのメッセージをいただけると、私の悲しさも軽減されます…('ω')

    <LINE相談の注意点>
    ①お客様からの送信はいつでも可能ですが、こちらからの返信可能時間は木曜日から月曜日の10時から17時までとなります。
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渡利 直喜

従来の不動産業者のイメージを払拭すべく、真面目と丁寧さを心掛けて日々対応させて頂いております。マイホーム探しの際はぜひお声かけ下さい。住宅ローンを良い条件で組みたい、リフォームを安くできれいに仕上げたいなど、マイホーム購入のお役に立てると自負しております。お気軽にご相談下さい!

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