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◇◆◇◆マイホーム購入時の[諸費用]って何?◇◆◇◆

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◇◆◇◆マイホーム購入時の[諸費用]って何?◇◆◇◆

マイホーム購入時に1番大切なのが「お金のこと」です。「○○万円くらいの建物が欲しい」と思っていても、土地や建物の金額=支払総額ではないから難しい。諸費用として何にどれくらいかかるのかを把握することが、しっかりとした予算を立てるためのコツです。

今回のコラムでは、これから具体的にマイホーム購入の話を進めていく方はもちろん、いつかは家を買いたいとぼんやり考えている方にもぜひ知ってほしい、マイホーム購入にかかる諸費用の「諸」の部分をご説明します!

 

【印紙税】


〇印紙税って何?

印紙税とは、何かの証明力を有する文書を「課税文書」として課税する国税です。マイホーム購入の際には、売買契約書、融資契約書、建物請負契約書(注文住宅の場合)などの文書が課税文書とされます。

 

〇どのくらいかかるの?

 印紙税がどのくらいかかるかは、課税文書に記載されている金額によって変わってきます。また、不動産売買契約書と建設工事請負契約書には軽減税率が適用されます。



〇印紙税の納付を怠るとどうなるの?

 印紙税の納付をしないと、本来支払わなければならなかった印紙税の3の金額が徴収されてしまいます。また、印紙税を納付し忘れていて後に自ら申告した場合は、1割増しの金額が徴収されます。

 

【登録免許税】


〇登録免許税って何?

購入した物件について、所有の権利などを証明できるようにする制度が「不動産登記制度」です。 そこで作成される「登記簿」には、不動産の物理的現況と権利関係が記されます。例えば、不動産を購入した場合には所有権が移転するので、所有権の移転登記を行います。この登記を行うのにかかる税金が登録免許税です。

 

〇物件購入に関する登記の種類

(法務省ホームページより)


表題登記:表題部は、土地や建物の物理的状況を記録する場所で、表題登記とは、ある不動産について表題部に最初にされる登記のことを言います。代表的な例は建物を新築するときです。新築はまだ登記されていない不動産なので、表題部を新たにつくる登記の手続きが必要となります。ちなみに、表題部下部の「所有者」の欄は、「所有権の登記がない不動産の所有者」という意味です。新築物件を購入して所有権の登記がされると、この所有者の欄は抹消されて権利部の表記へとうつります。


■保存登記:保存登記も表題登記と同様、建物を新築するときの登記です。権利部の部分に最初に所有権を示す登記となります。


■所有権移転登記中古物件の売買や贈与などで所有権が移転するときの登記です。


■抵当権設定登記住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、借り手と金融機関の間で抵当権設定の契約を結びます。このように所有権以外の権利関係についてされる登記が設定登記です。

 

抵当権:金融機関が、不動産の購入のための資金を貸す際に、当該不動産を担保とするものです。抵当権を設定することで、住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、当該不動産は差し押さえられてしまいます。

「担保」とは、「走れメロス」でいうセリヌンティウスのことです。メロスは妹の結婚式に出るために、3日間だけ邪知暴虐の王のもとにセリヌンティウスを人質として差し出します。つまり、セリヌンティウスの命が担保とされていることになります。メロスが3日以内に王のところへ戻らなかった場合、セリヌンティウスは処刑されてしまう、という仕組みです。メロスがちゃんと戻ってこられて良かったですね。


〇税率の軽減

・個人が住宅を新築、または建築後未使用の住宅を取得して住み始めた場合、新築・取得後1年以内に所有権の保存の登記をすると、税率が0.4%から0.15に軽減されます。


・個人が住宅を売買、または競売によって取得して住み始めた場合、取得後1年以内に所有権の移転をすると、税率が2%から0.3に軽減されます。


・個人が住宅を新築、または売買によって取得して住み始めた場合、新築・取得後1年以内に抵当権設定の登記をすると、税率が0.4%から0.1に軽減されます。

 

〇注意点

表題登記の場合は土地家屋調査士に、それ以外の登記の場合は司法書士に依頼するケースがほとんどです。依頼する場合は1015万円程かかるので、しっかり予算に反映させて考えておきましょう。

 

〇登記を怠るとどうなる?

もし売主様が2人に物件を売ってしまった場合(二重譲渡)、先に登記をしている方が勝ちとなります。

購入者Aと購入者Bがいるとします。Aの方が先に代金を支払ったにも関わらず、売主様が誤ってBにも物件を売ってしまいました。Aは、Bより先に代金を全て払っていますが登記を怠っています。一方Bは、代金の支払いはAより遅いものの、きちんと登記を行いました。この場合、後から購入していても先に登記を済ませたBの方が所有権を主張できるのです。

 

【仲介手数料】


〇仲介手数料って何?

最も知られている諸費用がこの仲介手数料ではないでしょうか?仲介手数料とは、お客様の不動産の売買を仲介することによって頂く手数料です。仲介手数料には上限が定められており、取引する不動産の値段によって変わってきます。物件の候補が上がったら、一度計算してみると良いかもしれません。

 

〇買主様の仲介手数料の計算方法


〇売主様の仲介手数料の特例(2018年以降適用)

低廉な空家等(税抜き400万円以下)の売買の媒介で、現地調査等の費用を要するものの場合、売主様から受けとれる仲介手数料の上限が18万円+税となります。

 

【融資保証料】


住宅ローンを組む場合、融資をしてくれる金融機関の前に、信用保証会社の承認が必要です。住宅ローンを返済できなくなった場合、金融機関は困ってしまいますよね。そんなときのために、保証会社へ保証料を支払い、その保証会社は返済が滞ってしまった分を金融機関に補填します。保証料の相場は融資額の2です。

【銀行手数料】


住宅ローンを利用する場合に、銀行に支払う手数料です。銀行によって金額が異なるので、自分が利用しようとしている候補の銀行の手数料を調べておきましょう。

 

【火災保険】


住宅ローンを利用する際には、融資する金融機関が火災保険に入るよう義務付けます。費用は、物件の場所や構造によって大きく異なります。保険期間の最長は10で、最初に一括で払うと保険料が割安になります。

 

【地震保険】


火災保険は金融機関が加入を義務付けますが、地震保険は任意の場合もあります。しかし、マイホーム購入時には地震保険にも加入することが推奨されます。その理由として、日本が地震大国であることはもちろん、地震によって発生した火事は火災保険ではなく地震保険の対象となるからです。保険期間は最長5で、費用は建物や地域によって異なります。

 

【固定資産税】


毎年11日現在に所在する土地や建物などの固定資産に課される市町村税です。「11日現在の固定資産の所有者に課される」という点と、「納税義務者は1年間の税金を納める」という点がポイントです。極端な例を挙げると、11日の時点では物件の所有者だった人が、12日からはそうでなくなった場合、もう所有していないにもかかわらず364日分の固定資産税を払わなくてはいけません。固定資産税とはそもそも、ごみの収集や道路の清掃などの行政サービスを受けることを対価としています。そのため、「もう住んでいない」=「もうその市町村の行政サービスを受けていない」のにお金を払うのはもったいないですし、逆に言えば、12日から住み始めた人は、自分が受けているサービスのお金を、前の物件の所有者に払ってもらうことになってしまいます。そこで、固定資産税を日割精算して、買主様が売主様に清算金を支払います。金額は、元の固定資産税や物件の引渡し日によって変わってきます。


【さいごに】
マイホームを購入するとき、お金に関する不安は大きいですよね。どんなお金がどのくらいかかるのかを知っておくだけで、物件購入のイメージが具体的になり、話も進めやすいかと思います。
新築なのか中古なのか、どの住宅ローンを利用するのか、などによって諸費用の部分は大きく変わってくるので、担当に確認したり、見積書を出してもらうようにしましょう!
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    2021-05-31
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